2 מיליון שקלים ירדו לביוב | אי תשלום במועד הוביל לאיבוד דירה יוקרתית בצפון תל-אביב

2 מיליון שקלים ירדו לביוב | אי תשלום במועד הוביל לאיבוד דירה יוקרתית בצפון תל-אביב

איך רוכשי דירה יוקרתית בצפון תל-אביב הפסידו עסקת נדל”ן ורווח של כ-2 מיליון ₪ והכל בגלל שלא עמדו בתנאי תשלום החוזה?

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב (ה”פ 20798-08-15 כדיר נ’ ראובן, ניתן ביום 21.08.19 מפי כבוד השופט יונה אטדגי) מבהיר מהי “הפרה יסודית” בהסכם מכר ומתי היא עלולה לגרום לבטלות ההסכם ולביטול העסקה.

התוצאה אליה הגיע בית המשפט?

העובדה כי הקונים התמהמהו בתשלום מלוא התמורה הובילה לכך שנשארו בלי הנכס, ובלי הרווח מהעסקה, רווח שהיה צפוי להם עקב עליית מחירי הנדל”ן, מאז היום שרכשו הקונים את הנכס ועד היום.

איך הגיעו למצב הזה? טוב ששאלתם

קונים רכשו בשנת 2013 דירה בפרויקט “”blue היוקרתי בצפון תל-אביב. הקונים התחייבו לשלם תמורתה את הסכום של 2,650,000 ₪. בטרם פרעו הקונים את התשלום האחרון קיבלו הקונים הודעה מן המוכר כי הוא המחה את זכותו ביתרת הסכום לנושים שלו. המוכר הודיע לרוכשים כי את הסכום – 560,000 ₪ שנותר לתשלום יש לשלם ישירות לנושים אליהם המחה את זכויותיו.

עוד בטרם יבשה הדיו על המחאת הזכות, כמו שאומרים, חזר בו המוכר והודיע לקונים כי המחאת הזכות בטלה ועל כן המצב חוזר לקדמותו ועל הרוכשים לשלם לו את התשלום האחרון בסך  560,000 ₪.

כאן יש לזכור כי המחאת זכות מביאה לחילוף הנושים. הנושה המקורי, הממחה, חדל להיות הנושה של החייב, והצד השלישי שאליו הומחתה הזכות, הנמחה, הופך לכל דבר וענין להיות נושהו של החייב.

בתרגום לנסיבות המקרה – כל עוד הנושים של המוכר לא הודיעו לקונים על ביטול המחאת הזכות, הקונים לא היו רשאים לשלם את יתרת הסכום שעדיין לא שולם על-פי מכתב המחאת הזכות (כלומר, הסכום של 560,000 ₪) לקונה, אלא לנושים בלבד, והמוכר לא היה זכאי לדרוש מהקונים כי ישלמו סכום זה לידיו.

בית המשפט קבע, כי הקונים צדקו כאשר לא הסתפקו בהודעתו של המבקש על בטלות המחאת הזכות ועמדו על כך שיקבלו הודעה זו מהנושים עצמם, או לפחות מעורך דינם, שאליו היה צריך להתבצע התשלום.

עם זאת, לאחר שהנושים הודיעו על בטלות המחאת הזכות, הקונים לא היו זכאים לעכב עוד את תשלומו של סכום זה, שכן, המחאת הזכות אינה מבטלת את הזכות המקורית לקבל את התמורה, אלא רק מביאה לחילוף הנושים, כלומר כל השאלה היא רק מי זכאי לקבל את הסכום. משבטלה המחאת הזכות שבה הזכות המקורית אל הנושה המקורי על-פי ההסכם, היינו המוכר.

לפיכך, משהקונים לא שילמו את יתרת התמורה, קבע בית המשפט כי הם הפרו את ההסכם.

מכאן, עבר בית המשפט לדון בעניין המהותי של אותה הפרה – האם היא מהווה “הפרה יסודית” והאם כתוצאה מכך רשאי המוכר לבטל את ההסכם? היינו להישאר עם הנכס ששוויו עלה מאז העסקה בשנת 2013, בעשרות אחוזים , בכ-2 מיליון.

בית המשפט קבע, כי על פי הדין והפסיקה כי הפרה יסודית לא חייבת להיות מוגדרת בהסכם בחוזה עצמו. הפרה יסודית היא כל הפרה שניתן להניח שמי שהתקשר בהסכם, לא היה מתקשר מלכתחילה בהסכם, לו היה צופה מראש את ההפרה ותוצאותיה על ידי הצד השני.

כבר לפני שנים קבע בית המשפט העליון, כי אי תשלום כל התמורה במועד האחרון שנקבע ייחשב כהפרה יסודית של החוזה מצד הקונה המצדיקה את ביטולו המיידי גם אם לא הותנה על כך במפורש בחוזה שבין הצדדים. שכן, יש להניח שכל מוכר סביר לא היה מסכים למכור את הנכס בלי שיקבל את מלוא התמורה שנקבעה בהסכם.

זאת ועוד, על פי תקדימי עבר, אפילו אי עמידה בתשלום של רק 2.4% מהתמורה המוסכמת נחשב הפרה יסודית של החוזה. בענייננו המדובר היה באי תשלום של יתרה המהווה  21% מהתמורה.

בית המשפט הורה על בטלות ההסכם, הורה למשיבים לחתום על טפסים לרשות המיסים בדבר ביטול העסקה והורה להם לפנות את הדירה בה התגוררו כאמור משנת 2013!!

המרוויח הגדול?

המוכר שהיום יכול לקבל עבור אותה דירה שמכר בשנת 2013 סכום גבוה בלמעלה מ-2 מיליון ₪!

והקונים?

לא רק שנשארו בלי הדירה, הם יכולים היום רק לחלום להיות בעלים של דירה זהה באותו אזור. שכן, היום לו ירצו לקנות זהה יצטרכו להוסיף עוד כ-2 מיליון ₪ מכיסם, סכום שספק אם יוכלו להרשות לעצמם. הקונים בוודאי מצטערים שלא “הפכו את העולם” כדי לשלם את הסכום של 560,000 ₪ תמורת רווח של שני מיליון ₪.

המסקנה

אם ערכתם עסקת נדל”ן, תעשו את כל המאמצים לעמוד בתשלום התמורה גם אם תצטרכו “לשבור את הראש” כדי לגייס את הכסף בצורה יצירתית. המשמעות של אי התשלום במועד אינה רק משפטית אלא הרבה יותר מכך – במציאות בה מחירי הנדל”ן רק עולים, המחיר ששילמתם אתמול לא יחזור. אם חלילה תבוטל העסקה ותישארו בלי נכס, הסכום ששילמתם עבור הנכס עלול שלא להספיק לרכישת נכס דומה בעתיד ואתם עלולים להתחרט על כך כל חייכם.