שוק ההון או נדל”ן – למה לא שניהם?

שוק ההון או נדל”ן – למה לא שניהם?

אחת ההתלבטויות הנפוצות כיום בקרב משקיעים בשוק ההון הישראלי היא בין השקעה בשוק ההון לבין השקעה בנִכְסֵי דְלָא נָיְדֵי (נדל”ן) מניב. אך האם אנחנו חייבים לבחור רק באפשרות אחת, או שניתן ליצור בו זמנית חשיפה לשני עולמות ההשקעה?

ריבית בנק ישראל כיום הינה בשיעור 0.25%, מה שגורם לריבית הפיקדונות בבנקים להיות אף היא קרובה ל-0%. המשמעות היא שכיום התשואה עבור הפקדת כספנו בבנק היא אפסית (ברוב המקרים). עניין זה מושך משקיעים פוטנציאליים רבים לחפש חלופות השקעה על מנת להשיא רווחים מכספם הפנוי. משקיעים אלו פונים למגוון אפשרויות השקעה. בין האפשרויות ניתן למנות את עולם שוק ההון, הכולל קרנות נאמנות, קופות גמל, תיק השקעות מנוהל, מט”ח ועוד. סוג נוסף של השקעה הוא השקעה בנכס ריאלי, כגון נדל”ן מניב. לאחרונה נוספו לעולם ההשקעות מכשירי השקעה חדשים (“אלטרנטיביים”) כגון הלוואות P2P, פלטפורמות השקעות שיתופיות ועוד.

אחת ההתלבטויות הנפוצות כיום היא בין עולם שוק ההון לבין עולם ההשקעות הריאליות. הבחירה בין נדל”ן מניב להשקעה בשוק ההון מציגה שני עולמות שונים, אך לא כאלו שאינם נפגשים. לכל אחת מהחלופות ישנם יתרונות וחסרונות המאפיינים אותה. לצד ההבדלים הבולטים בין החלופות השונות, ניתן למצוא קשר ביניהן ואף להשקיע בצורה שתעניק לנו חשיפה לשתיהן בו זמנית!

ראשית נסתכל על עולם הנדל”ן המניב (“דירה להשקעה” כפי שרובנו מכירים). שוק הנדל”ן המניב אכן מייצר תשואות יפות עבור המשקיעים לאורך השנים. ניתן לראות שבישראל ישנם אזורים בהם נכסי נדל”ן הכפילו ואף שילשו את שווים בשנים האחרונות. זאת לצד שכירות שהתקבלה עבור שימוש בנכסים. נדל”ן נתפס בעיני רבים כהשקעה סולידית (אנשי שוק ההון יחלקו עליהם). מצב בו הנכס מניב שכירות חודשית וגם משביח את שוויו בכל שנה – זהו מצב של “”WIN WIN מבחינתם.

יתרון נוסף של נדל”ן הוא שאין לו מחיר קבוע ומוחלט בכל נקודת זמן. עולם הנדל”ן, כמו עולם המניות בשוק ההון, ניזון מביקוש והיצע. ההבדל הוא שבעוד שבשוק המניות אנו רואים את מחיר המניה עולה ויורד בכל יום, בכל שעה ואפילו בכל דקה – בשוק הנדל”ן כמעט ואין לנו יכולת לדעת מחיר קבוע ומוחלט לכל נכס. אנו ניזונים מביקוש והיצע של מקורות ספציפיים המוגבלים לאזורים ספציפיים. זהו יתרון למשקיעים שאינם מסוגלים להתמודד עם תנודתיות, שכן הם אינם רואים את ירידת ערך הנדל”ן שלהם לרוב (יראו זאת רק אם ימכרו בלחץ בתקופות המתאפיינות בירידות). נושא זה מביא לתפיסה של עולם הנדל”ן כעולם סולידי.

אחד ממאפייני המפתח בהשקעה בנדל”ן הוא נושא המינוף. המינוף מאפשר לנו להשיא תשואה בעבור ההון ההתחלתי שלנו, אך שימו לב- אליה וקוץ בה. המינוף הוא האפשרות שלנו לרכוש נכס בשווי גבוה משווי ההון ההתחלתי שלנו. כך, כאשר הבנק נותן לנו הלוואה אנו בעצם מוסיפים הון להון העצמי שלנו ורוכשים נכס ששוויו גבוה משווי כספנו האישי. תרגיל זה מאפשר לנו להפיק תשואה גבוהה בעבור סכום השקעה התחלתי נמוך.

שימו לב לדוגמה הבאה:

אם נגיע אל הבנק כשבידינו 360 אלף שקלים (הון עצמי שלנו) והבנק יוסיף לנו 640 אלף שקלים בהלוואה- נוכל לקנות נכס ששוויו כ-1 מיליון שקלים. אם הנכס יניב לנו בשנה 36 אלף שקלים משכירות (לפי חישוב של 3,000 שקלים בחודש) הרי שקיבלנו תשואה שנתית של 3.6%, ביחס לשווי הרכישה. אך שימו לב שביחס להון העצמי שלנו קיבלנו תשואה שנתית של 10% (!). במונחים של היום זו תשואה גבוהה מאוד וההשקעה נשמעת כדאית מאוד.

איפה ה”קוץ”? הוא נמצא בחלק של ההלוואה. זהו החלק שעליו נשלם ריבית. כשאנו מחליטים להיכנס להשקעה במינוף אנו חייבים להתייחס לגובה הריבית שנשלם. בהמשך לדוגמה הקודמת- נניח שעבור ההלוואה מהבנק, בסך 640 אלף שקלים, אנו נדרשים לשלם לבנק ריבית של 5% בשנה. בחישוב פשוט נגלה שנצטרך לשלם כבר בשנה הראשונה כ-32 אלף שקלים עבור רכישת הנכס. אם הנכס אכן יניב “רק” 36 אלף שקלים בשנה אזי יישארו לנו כ-4,000 שקלים נטו בסוף השנה. כבר לא נשמע מאוד כדאי. אם נתחשב בעובדה שלבעל נכס יש הוצאות נלוות, כמו תחזוקת הנכס, הרי שזו כבר לא נראית השקעה טובה.

חסרון נוסף המתקשר לנושא המינוף בשוק הנדל”ן המניב ומהווה חסם כניסה הוא ההון העצמי ההתחלתי הנדרש. על מנת לרכוש נדל”ן מניב אנו נדרשים להון התחלתי מינימלי. לרוב מדובר בכמה מאות אלפי שקלים. תנאי זה נובע מדרישות הבנק להון העצמי הראשוני על מנת שיוכל להעניק לנו בהלוואה את שארית הסכום הנדרש להשלמת רכישת הנכס. בעקבות זאת, הנגישות לשוק זה נמוכה עבור רוב המשקיעים.

בשוק ההון, לעומת שוק הנדל”ן, ההון העצמי ההתחלתי הנדרש נמוך מאוד (אלפי שקלים בודדים). בנוסף, תהליך הכניסה להשקעות בניירות ערך פשוט בהשוואה לנדל”ן. שוק ההון מתאפיין בסוגים רבים ומגוונים של מכשירי השקעה שיכולים אף הם להניב תשואות יפות בעבור כספנו. לאורך השנים שוק ההון הניב תשואות חיוביות יפות באפיקי השקעה שונים, בדגש על מדדי המניות המובילים בעולם (ה-S&P 500 האמריקאי למשל).

אחד היתרונות הבולטים של השקעה בשוק ההון הוא השקעה בסכומים נמוכים מאוד. כמעט כל אחד יכול לקנות ניירות ערך בשוק ההון, זה אפילו די פשוט. החל מכמה אלפי שקלים בודדים וכלה במאות מיליוני שקלים בתיקי השקעות גדולים מאוד. כבר בסכומים נמוכים ניתן למצוא דרך להשקיע בכל אחד מאפיקי ההשקעה השונים, או במגוון מכשירי השקעה בו זמנית. זהו שוק שלמעשה “פתוח” לכולם, בכל רמות האוכלוסייה.

האפשרות להשקיע במגוון מכשירי השקעה בו זמנית מביאה אותנו ליתרון בולט נוסף של שוק ההון. היתרון הגדול ביותר של שוק ההון הוא האפשרות לפזר סיכונים. פיזור סיכונים הוא אחד העקרונות הבסיסיים ביותר בניהול השקעות. כאשר אנו קונים מספר מניות, אגרות חוב וכו’ אנו למעשה מפזרים את הסיכונים שלנו בין מגוון חברות המנפיקות את המניות ואגרות החוב הללו. כך, אם מניה של חברה אחת תסב לנו הפסדים, נוכל לפצות על כך באמצעות ביצועי מניות אחרות. זהו יתרון בולט מאוד לשוק ההון על פני רכישת נכס נדל”ן מניב. בעוד שבשוק ההון פיזרנו את הסיכון על פני חברות רבות העוסקות בתחומים מגוונים ובעלות נכסים רבים – ברכישת נכס נדל”ן אנו חשופים לשוק הנדל”ן בלבד, בנכס מסוים, הנמצא באזור מסוים. בעיה בנכס המסוים שלנו יכולה להסב הפסדים לכל סכום ההשקעה שלנו.

חיסרון אחד בולט בשוק ההון הוא חוסר המידע והמשאבים של האדם הפרטי. ברוב המקרים, לאדם הפרטי אין את המידע והמשאבים שיש לגופים המוסדיים הגדולים בשוק ההון שיעזרו לו לקבל את החלטות ההשקעה הנכונות. לחיסרון זה יש פתרון פשוט – מכשירי השקעה כגון קרנות נאמנות וקופות גמל המאפשרים לנו לקבל “שירות” של ניהול השקעות מקצועי ומנוסה בעלות נמוכה יחסית. בקרנות וקופות אלו נשלם דמי ניהול בעבור ניהול מקצועי של מנהלי השקעות מנוסים ומחלקות המחקר שלהם.

ראינו שלהחלטה האם להשקיע בשוק ההון או ברכישת נדל”ן מניב יש יתרונות וחסרונות. אך האם אנחנו חייבים לבחור רק באפשרות אחת? התשובה היא שאנחנו יכולים לבחור בשני העולמות. כיום ישנן קרנות המשקיעות בחברות נדל”ן. בנוסף, ישנו מדד העוקב אחרי מניות של חברות נדל”ן. זוהי למעשה השקעה בשוק הנדל”ן באמצעות מכשירי שוק ההון. כאן נקבל חשיפה לשוק הנדל”ן עם פיזור סיכונים דרך מספר חברות, ניהול מקצועי של מנהלי השקעות בשוק ההון, ללא מינוף וללא צורך בהון עצמי התחלתי גבוה.

הכתוב אינו מהווה המלצה ו/או ייעוץ בנוגע להשקעה כזאת או אחרת.