עורך דין בתחום נִכְסֵי דְּלָא נָיְדֵי (נדל”ן) | תפקידו ולמה צריך אותו?

עורך דין בתחום נִכְסֵי דְּלָא נָיְדֵי (נדל”ן) | תפקידו ולמה צריך אותו?

עורך דין נדל”ן לרוב ידוע כמי שמייצג רוכשים או מוכרים בעסקאות מקרקעין ונדל”ן.

עסקת מקרקעין יכולה להיות עסקה של מכר דירה יד שניה, רכישת דירה מקבלן, רכישת מגרש, טיפול בהסכמי שכירות ארוכי טווח ועוד והינה יכולה להיות עסקה מסובכת יותר כגון עסקת קומבינציה, עסקת פינוי בינוי של מספר בניינים ועוד.

עורך דין נדל”ן לא רק מייצג בעסקאות נדל”ן אלא עורך דין נדל”ן מייצג צדדים גם בבתי משפט במקרים בהם עסקאות מקרקעין הסתבכו, למשל במקרים בהם יש הפרה של הסכם, התגלו חריגות בניה, ליקוי בניה, במקרים של תביעות לפרוק שיתוף בין שותפים במקרקעין, תביעות לפינוי מושכר ועוד.

כמו כן, עורך דין נדל”ן מייצג בהליכי רישום של נדל”ן בלשכת רישום המקרקעין ובין היתר עו”ד נדל”ן יכול לנקוט בהליכים באמצעות בית משפט לצורך קבלת הסמכה לבצע רישום כאמור.

כיצד לנהל עסקת נדל”ן:

ניהול נכון של עסקת נדל”ן כולל פרמטרים רבים שחלקם יפורט להלן.

ראשית יש לבחון את אופן רישום הזכויות של הנכס, האם מדובר בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין או בנכס מקרקעין שרשום במרשם אחר כגון רשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת.

כמו כן, יש לבדוק האם יש בעיות מיוחדות עם הנכס, האם מדובר בנכס שיש לו היתר בניה, האם יש חריגות בניה, האם קיימים ליקויי בניה ועוד.

בנוסף יש לבחון את סוגיית המס אם עו”ד מקרקעין מייצג את הצד של המוכר אז עליו להסדיר את סוגיית מס השבח ואם עורך דין מקרקעין מייצג את הצד של הרוכש אז עליו להסדיר את סוגיית מס הרכישה.

קיימות דרכים רבות ושונות לחסוך בתשלומי מס ללקוח ואף לעיתים לפטור אותו לחלוטין מתשלום מס ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו, להכיר את החוק הרלוונטיים ולהתאים ללקוח את הפטור הנדרש או בהתאם למקרה לערוך שומה בה המס יהיה מופחת באופן המיטיב עם הלקוח ומממש את כל זכויותיו בהתאם לחוק, לפסיקה ולהוראות הביצוע של רשות מיסוי המקרקעין.

כמו כן, יש לבחון אם קיים צפי לתשלומים נוספים כגון היטל השבחה ועוד ובמידה ועולה חשש יש לבחון את העניין יותר לעמוק ואף לערב בעניין בעל מקצוע כגון שמאי לצורך עריכת שומה מתאימה.

לאחר ביצוע עריכת בדיקות נדרשות מתחיל הליך של משא ומתן בין המוכר לקונה ובו על עו”ד נדל”ן להגן בסעיפי ההסכם באופן המרבי על הלקוח שלו והדבר מתבטא בין היתר בהתייחסות לאופן רישום הזכויות, התייחסות לבעיות מיוחדות בנכס, התייחסות לחריגות בניה ככל וישנן, התייחסות לשעבודים, עיקולים, משכנתאות, זכויות צדדי ג’ ככל וישנם ועוד.

כמו כן, יש לבחון אלו ביטחונות יש להשאיר בנאמנות לצורך הבטחת זכויות הלקוח על מנת שיתקבלו כל המסמכים הנדרשים ושהעסקה תושלם ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

בנוסף יש להתייחס היטב בהסכם לסוגיות מס השבח והרכישה כתוצאה מהעסקה וההיטלים ולהתייחס לגבי אופן תשלומם ותשלום הוצאות אחרות בלתי צפיות.

יש לציין, שקיימים דברים רבים נוספים שיש להתייחס בהסכם מכר בין הצדדים והדבר ינבע בהכרח בהתאם למורכבות העסקה ולאופייה והאמור לעיל הינם רק דוגמאות לדברים אליהם יש להתייחס אך רשימה זו אינה ממצה את הדברים.

לאחר שהסתיים המשא ומתן בין הצדדים ועו”ד שמייצג אותכם בעסקה דאג להכניס להסכם את כל הסעיפים הנדרשים לצורך הגנה עליכם כלקוחותיו, יתואם מועד לחתימת ההסכם והצדדים יוצאים לדרך.

במהלך ההליך לאחר חתימת ההסכם מעבר לתשלומים שמועברים בין הצדדים, עו”ד המייצג צריך לדאוג להסדיר את זכויותיכם כרוכשים לרישום הערת אזהרה או בטוחה אחרת בהתאם לאופן רישום הזכויות של הנכס.

כמו כן, יש לפקח ולהסדיר את ההליך המשפטי הכרוך בקבלת הלוואה המובטחת במשכנתא לידי הרוכש ורישום בטוחה לטובת הבנק.

לאחר ששולמו כל התשלומים של העסקה עו”ד המייצג אתכם צריך לדאוג לקבל את כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכיות בלשכת רישום המקרקעין ולשחרור כספי נאמנות במידת הצורך ככל ואלה מוחזקים בנאמנות ולפעול לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ו/או ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת לפי העניין.

יודגש, כי עסקת מקרקעין גם אם היא נחזית להיות רגילה ופשוטה יכולה לטמון בחובה מורכבות וסיבוכים אפשריים ולכן מומלץ לפנות עוד בטרם חתימה על כל מסמך לפנות לעורך דין נדל”ן אשר יגן על זכיותיכם ואין זה משנה באיזה צד של העסקה אתם.

עו”ד און איל ינקו עוסק רבות ובעיקר בתחום הנדל”ן והינו זמין עבורכם לכל שאלה ו/או פנייה בתחום.

קצת על עו”ד און איל ינקו:

משרדי הינו משרד בוטיק המתמחה בשני תחומים משפטיים – דיני מקרקעין ודיני משפחה, מתוך ראייה כי התמקדות בתחומים ספציפיים מובילה להתמקצעות ולמתן השירות המשפטי הטוב ביותר.

התמחתי במשרד משה שוב ושות’ בתל אביב, אשר מתמחה בנדל”ן, תכנון ובנייה והינו בין משרדי עורכי הדין המובילים בתחום הנדל”ן בישראל.

אני בעל ניסיון נרחב בעסקאות נדל”ן מורכבות ביותר ובתחום דיני המשפחה והירושה ואני מוסמך מטעם משרד המשפטים לעריכת ייפוי כוח מתמשך ומסמך הנחיות מקדימות למינוי אפוטרופוס.

אני נותן שירותי ייעוץ משפטי בתחום הדיור בעיריית תל אביב – יפו ומרצה בכיר ברשת התיווך “אנגלו-סכסון”.

בכל שאלה שיש לכם אתם מוזמנים לפנות אלי.