נכס מקרקעין או חתול בשק? |  חוות דעת שמאי מוסמך

נכס מקרקעין או חתול בשק? |  חוות דעת שמאי מוסמך

העלייה המתמדת בגירושין בישראל טומנת בחובה מדי שנה אלפי סיפורים אישיים של זוגות שבחרו להיפרד, ובמרכזם הפרדה רכושנית בעלת משמעויות כלכליות מהותיות לשני הצדדים. דמות מפתח בחלוקת הנכסים היא כמובן עורך הדין לענייני משפחה ומגשרים, אך רבים מהם נדרשים להיעזר באנשי מקצוע נוספים כדי ששני בני הזוג יוכלו להרגיש בטוחים שחלוקת הרכוש ביניהם אכן הוגנת.

לא פעם במהלך הבדיקה המשפטית מתגלים נכסים שאחד מבני הזוג לא היה מודע אליהם, בין אם מחוסר תשומת לב ובין אם כתוצאה מהסתרה של בן הזוג השני. אחד הגורמים לחשיפת נכסים אלה הוא פניה של עורך הדין/מגשר אל שמאי מקרקעין מוסמך בכדי שיערוך בדיקה מקיפה ומקצועית בנושא.

כיצד נחשפים מקרים של הסתרת נכסים?

עורכת דין לענייני משפחה ביקשה ממני לערוך חוות דעת מקצועית לזוג לקוחות שלה. במהלך הפגישה שאלתי אותם אם למקום העסק של הבעל יש גם מחסן צמוד או חניה. האשה נזכרה שבעלה רכש מחסן, בעוד בעלה טען שהמחסן נרכש מכספו האישי ולא מהכסף המשותף. שמתי לב שהנושא רגיש, רק אמרתי שאם ירצו שאבדוק את שווי המחסן אשמח לתת שירות. כעבור שבוע פנתה אליי עו”ד של האישה וביקשה ממני לכתוב חוות דעת מקצועית למחסן בקריית אריה, פתח תקווה. הממצאים היו מדהימים: מדובר ב”מחסן” בשטח של כ- 300 מ”ר, משופץ חלקית, המושכר לשתי חברות שונות בשכירות חופשית בלתי מוגנת של 9,000 שח בחודש + מע”מ.

על מה חשוב להקפיד בבדיקת ערך הנכס טרם ההפרדה הרכושנית?

יש לבצע בדיקה פיזית של תקינותו של כל נכס נדל”ן שמגיע אל שולחן המשא ומתן בין בני הזוג, לרבות היתרים בירוקרטיים הקשורים בו. למשל נדרש לבחון האם לנכס יש זכויות בניה נוספות אשר טרם נוצלו, היתרי בניה לשינויים ותוספות, או שמנגד ישנן הגבלות תכנוניות המונעות את האפשרות להרחיב את הנכס.

לעתים יכול להתגלות בבדיקה מעמיקה גם חריגות בניה שטרם דווחו, כל שבגין אותן חריגות עלולים להגיע קנסות ובמקרים מסוימים גם הריסות של חלקים מהנכס או הריסת הנכס בשלמותו. לעתים מתגלים גם עיקולים כספיים בגין חובות של בעלי הנכס, בין אם בגין רכישת הנכס ובין אם בגין עסקאות כלכליות אחרות.

באילו פרמטרים נוספים מתחשב השמאי בקביעת שווי הנכס?

כל פרמטר אפשרי נלקח בחשבון. החל מאיכות הבניה, דרך השפעה סביבתית דוגמת כיווני הרוח והנוף, הימצאות חניה בסביבה, מוסדות חינוך תרבות ושלטון ועוד.

נושא נוסף מאוד חשוב שבני הזוג צריכים לתת עליו את הדעת הוא נושא היטל השבחה. לפעמים בני הזוג מוכרים נכס ומיד קונים נכס אחר מבלי לבדוק האם יש חוב של היטל השבחה, לדוגמא זוג רכשו בית צמוד קרקע ב-2 מיליון שקלים ומכרו אותו לאחר 5 שנים ב-4 מיליון שקלים. על פניו עסקה מוצלחת עם תשואה של 100% משווי הנכס המקורי, אולם בפועל לאחר המכירה בני הזוג קיבלו חיוב של היטל השבחה בגובה 1.2 מיליון שקלים בשל תכנית בניין עיר אשר הגדילה משמעותית את זכויות הבניה בנכס זכויות שבני הזוג התעלמו מהם, זאת בעקבות חוסר ידע ותשומת לב.

המסקנה? לא חותמים על חוזה נדל”ן בלי בדיקת שמאי מקרקעין במיוחד כאשר מדובר בהסכם גירושין.

גלעד פאר עוסק בתחום שמאות מקרקעין מאז קיבל את רישיון השמאות ממשרד המשפטים בשנת 2011. באופן יחסי, מעטים השמאים האוחזים ברישיון זהה ממשרד המשפטים. פאר, בעל משרד עצמאי בתחום שמאות המקרקעין, מעוניינים בחוות דעת? צרו קשר:

טלפון 052-3447722 | אימייל gilad.p@gmail.com